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石建勋的博客

同济大学经济与管理学院经济金融系教授

 
 
 

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关于我

同济大学经济与管理学院经济金融系教授,东南大学管理学院兼职教授,中国青年企业家协会常务理事,人民日报海外版特约评论员。 曾在政府机关和企事业单位工作20余年,担任过政府机关处长、历任四家大型企业集团主要负责人和某上市公司董事、总经理,曾发表经济与管理论文百余篇,出版著作12部。

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房地产业困境与开发模式的改革  

2008-12-19 07:29:03|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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      毋容置疑,房地产作为未来中国经济的一大消费热点,对中国经济的平稳快速发展有着十分重要的作用。遗憾的是,由于土地政策、房地产开发模式和居民保障住房政策等相互矛盾且不配套,房地产业陷入了这样的困境:

     一方面土地的垄断性决定了房地产业幷非是充分竞争产业,房子也并非是完全市场化的商品,具有改善民生的公益和保障性质。另一方面房地产开发模式却是完全的市场化企业开发,那家房地产企业出价高,那家可以拿到土地,而在土地公开拍卖之前则是暗箱操作,企业凭关系拿地、关系硬的可以低价拿到地,没关系的拿不到地,而拿到地的开发商则完全按照市场化操作,房价被哄抬,几年之内地价房价翻倍。

     结果是:一方面,房地产价格的飞涨,造成了该行业畸高利润和每年中国内地富豪的排行榜上的地产业富豪排名集中;另一方面,老百姓买不起房,无论如何提高居民收入增长速度,在短期内仍很难弥补它与过度透支的房地产价格间的巨大落差。

     刺激消费、改善民生的唯一办法是降低房地产价格。但是,降价又会造成两个严重后果:第一,房地产价格高企的根源之一在于地方政府高昂的土地出让金,降低价格首先会极大地压缩开发商的利润空间,进而削弱开发商进行房地产投资的积极性,从而引致地方政府“土地财政”收入的减少和地区生产总值增长速度的减缓。第二,利润空间的过度压缩可能会导致大量房地产企业的破产,进而严重累及房地产业利益共同体——金融业。因此,上述后果所涉及的利益主体——地方政府、房地产企业和金融企业,在房地产价格的理性回归中表现出较多消极性,而恰恰是这些利益主体对于房地产市场的发展拥有更多的发言权和主导权。

      近日,国务院常务会议部署促进房地产市场发展措施,出台了进一步鼓励普通商品住房消费的若干政策,意在挽救楼市,但救助效果尚待观察。客观地说这些措施依然是治标难之本。目前各地房价还是较高,老百姓买不起房是市场低迷的主因,政府救房市不应是维持高房价也不应是救房地产企业,而是让老百姓买得起房。

     未来应该把促进房地产繁荣与改革房地产开发模式紧密结合起来,在采取各种有效措施进一步降低房价、降低房地产交易成本,刺激房地产市场尽快复苏的同时。要着手改革现有的房地产开发模式,首先要从制度设计入手,比如,可以采取“政府做地,开发商做房”。政府通过对土地的整理以及区域内基础设施的建设投入,确定各地块的规划用地性质,并按“代建制”即建设主体招投标的模式实行各类房屋的建设,最终进行现房的销售以取得城市建设带来的土地升值空间,形成建设投入——销售回收的良性循环。这样让地产商在事实上只能买卖地上建筑部分的房屋,地皮部分则以税收或其他方式由政府根据房屋增值情况逐年征收。另外,在现行的模式下,最近国内一些地方采取“限定地价和限定房价”的房地产招标开发模式也值得推广。(作者石建勋为本报特约评论员、同济大学经济与管理学院教授)

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