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石建勋的博客

同济大学经济与管理学院经济金融系教授

 
 
 

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关于我

同济大学经济与管理学院经济金融系教授,东南大学管理学院兼职教授,中国青年企业家协会常务理事,人民日报海外版特约评论员。 曾在政府机关和企事业单位工作20余年,担任过政府机关处长、历任四家大型企业集团主要负责人和某上市公司董事、总经理,曾发表经济与管理论文百余篇,出版著作12部。

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楼市跌是好事政府不必救也不该救  

2008-07-30 09:43:10|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    据《广州日报》日前对京、沪、穗、深四地共917位市民进行的随机调查显示,72%的受访者对楼市信心仍然低迷。另有近6成民众认为楼价还没跌至合理水平,房价应由市场调节,政府不应干涉太多。事实上,目前房价仍然过高,普通老百姓仍然是望房兴叹。近两年来,由于房价上涨过高过快,普通老百姓怨声载道,已经成为中央政府和老百姓的心病。十七大报告将“住有所居”与学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养并列为加快推进以改善民生为重点的社会建设重要目标。采取更加有效的措施整顿房地产市场次序,杜绝官商勾结,规范房地产企业的市场行为,进一步压缩房地产企业的暴利,抑制房价快速上涨是当前和今后一个时期各级政府的艰巨任务,是贯彻落实十七大精神,关注民生、改善民生,得民心、顺民意具体行动,是构建和谐社会应采取的具体措施。

    长期以来,房地产价格的飞涨,造成了该行业畸高利润,每年境内外一些有关中国内地富豪的排行亮相,虽然这些排行榜上的富豪排名顺序有所不同,但相同的是,上榜最多的富豪依然集中在地产业。以胡润百富榜为例,连续数年来,上胡润百富榜的富豪中都以房地产富豪人数最多,今年也不例外,房地产依然是中国超级富豪的温暖大摇篮,以24%的比例排在首位。如此多的地产超级富豪上榜百富榜,说明目前的房地产业属于暴利行业,也说明了国内房地产价格持续上涨的了利润去了那里。据国内知名媒体报道,外国房地产行业的利润一般在10%左右,我国则普遍达到30%,有的城市、区域的楼市,甚至达到50%或更高。这么高的利润,是其他许多行业所难以想象的,也从另一方面说明了我们国家经济管理、财政税收等政策值得改进的方面还很多,说明我国经济结构和国民收入分配不合理,说明房价还有很大的下跌空间。

    人们不禁要问,房地产商的巨额财富有多少是靠本身智慧、勤劳和科技创新带来的,房地产商创造的价值比其它行业的经营者大的多吗?回答显然是否定的。房地产行业相对IT、生物制药等行业,技术含量低,对国力的综合推动有限。现在,荣登中国富豪榜首的人,只不过是一个资本游戏中的“大地主”而已,出自技术含量相当低的房地产业,说明我国的国民收入分配政策和产业政策等方面需要改革改进的地方还很多。920日发布的2007年福布斯美国富豪榜上,比尔.盖茨仍旧维持第一,前十名当中则有6人来自IT和互联网行业。在世界其他国家,500强企业中没有房地产公司,因为土地是不可持续的资源,房地产经营很难取得持续性地发展,因此不可能有持续性的富豪出在这个行业,国家的竞争力也不可能靠房地产业暴利来体现。

    如此多的地产超级富豪上榜百富榜,说明政府改革现有房地产开发制度和调控房地产市场的任务还非常艰巨。对房地产富豪进行道德判断没有太多价值,我们应该反思的是畸形的财富形成机制。地产业的暴富是由于制度设计,目前中国地产用的是“香港模式”,既地产商从政府手头批发到70年使用权的地皮,然后,开发成楼盘,再把地皮70年的使用权与地上建筑一并零售给购房人。而地皮取得的不规范和由于市政建设、城市发展和土地资源的稀缺性等原因造成的地皮不断升值,再加上最近几年爆发的住房需求,以及房产投资需求的进一步放大。这些因素加在一起,使得地产商成为本轮财富大爆炸中最大的受益集团。要改变这一形状,首先要从制度设计入手,有人建议改革现行的模式,比如,让地产商在事实上只能买卖地上建筑部分的房屋,地皮部分则以税收或其他方式由政府根据房屋增值情况逐年征收。另外,在现行的模式下,最近国内一些地方采取“限定地价和限定房价”的房地产招标开发模式也值得推广。

    另外,对于房价等资产价格过高问题,一是没有像针对CPI过高,类似央行的专门调控部门,二是没有针对性较强的专门调控手段。主管房地产开发建设的部门,往往把重点放在房地产的“开发、发展”上,站在开发商一边,危及百姓住有所居的房价管理问题出现了真空。这也许是导致几年来房价一直下不来,并且越调控越高的原因。没有真心想让房价下降的管理部门,没有抑制房价的有效手段,房价如何能够下来,又如何不一涨再涨呢? 目前要警惕一些房地产开发商利用楼市的少数断供案例要挟政府救市,以维护其高额利润的“阴谋”。

    因此,针对目前的“楼市”,政府不必救,也不该救,而对于用于自住的普通老百姓,国家财政应该拿出钱补贴或者减免其部分利息,以实现百姓“住有所居”的民生目标,同时,也可以减缓由于房贷而产生的银行金融风险。

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